2018年房企融資難、借貸成本下降難，已成為房企們的共識(shí)。 “現(xiàn)在銀行開發(fā)貸利率也上浮了，信托私募公司債都很難發(fā)了，我們近期主要做些香港銀團(tuán)貸款、美元優(yōu)先票據(jù)”，一家在港上市的廣州中型房企財(cái)務(wù)人士稱；在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上，也常?？梢月牭紺FO們對(duì)融資市場(chǎng)“抱怨”。 然而在另一位知名房企CFO看來(lái)，房企融資“關(guān)上了一扇門，又打開了一扇窗”，這扇窗就是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。 上述人士指出，目前房地產(chǎn)從國(guó)家和銀行層面去杠桿，表外和非標(biāo)融資受限，而資產(chǎn)證券化則是引入大量的民間資金，可以補(bǔ)上甚至超過被限制的資金。 去年以來(lái)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的大門已經(jīng)打開，多個(gè)住房租賃資產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)等通過CMBS、ABN、類REITs等形式，相繼實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)證券化，規(guī)模已近千億；在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)奧園、越秀地產(chǎn)等房企，均表達(dá)了希望發(fā)行類似產(chǎn)品的意愿。 申萬(wàn)宏源研究報(bào)告指出，降低開發(fā)商杠桿是長(zhǎng)期趨勢(shì)，未來(lái)預(yù)售制與開發(fā)貸門檻將有所提高，利用資產(chǎn)證券化融資能力的差異，將重塑房企的競(jìng)爭(zhēng)格局。 房企銀行融資遭嚴(yán)控 自2017年本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，房企融資全面收緊。截至目前，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托、私募基金等非傳統(tǒng)類渠道的融資方式，都將受到重點(diǎn)監(jiān)管。 在銀行去杠桿之下，中信證券研究報(bào)告指出，銀行理財(cái)總計(jì)4638.06億元投向房地產(chǎn)的非標(biāo)資金，均可能受到擠壓。 前述房企CFO判斷，銀行體系受限的資金在過去的房企融資中所占比例在20%-30%左右。 財(cái)通證券研究報(bào)告表明，1-2月表外融資和表內(nèi)貸款規(guī)模占比分別較去年底下降18.3和提高16.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要融資渠道的委托貸款和信托貸款規(guī)模的下降，是表外貸款比重降低的直接原因。 在3月20日的業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園CFO伍碧君表示，今年的融資環(huán)境確實(shí)比之前趨緊，可能所有的地產(chǎn)商融資成本都會(huì)比去年有所上升，這是一個(gè)趨勢(shì)。 3月27日萬(wàn)科總裁祝九勝則表示，公司近期提出了350億的融資計(jì)劃。因此前融資規(guī)模太小，該350億額度是董事會(huì)最新提出的，2018年環(huán)境特殊，這是在強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿的環(huán)境下的應(yīng)對(duì)措施。 中糧置地首席財(cái)務(wù)總監(jiān)許漢平也稱，“在去杠桿的政策環(huán)境下，國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境非常緊，并且越來(lái)越緊。大悅城2017年的資金成本雖然下降了，但2018年又會(huì)上升”。 中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)期，行政調(diào)控目前來(lái)看會(huì)繼續(xù)延伸。同時(shí)，近期金融政策方面，對(duì)個(gè)人按揭貸款以及企業(yè)貸款也因?yàn)槿ジ軛U、防風(fēng)險(xiǎn)的大背景有所收緊。 個(gè)人按揭貸款作為房企資源來(lái)源的重要渠道，也受到抑制。廣東建行有關(guān)人士表示，去年下半年以來(lái)該分行個(gè)貸額度便嚴(yán)重短缺，今年預(yù)計(jì)還是如此。 去年以來(lái)，在境內(nèi)融資逐漸收緊的背景下，多家房企選擇轉(zhuǎn)向海外融資。 中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房企境外融資合計(jì)388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。境內(nèi)房企融資的總量在減少，而資金價(jià)格上行已經(jīng)成為趨勢(shì)。
2018年開年，碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等房企紛紛發(fā)布海外融資計(jì)劃。3月23日晚間，陽(yáng)光城公告，已完成境外發(fā)行美元債券共計(jì)4.5億美元；雅居樂2018年有較大的融資需要，且多項(xiàng)融資安排已經(jīng)在進(jìn)行中，其中境內(nèi)的銀行批款占比73.7%，境外占26.3%。
資產(chǎn)證券化的想象空間 從目前的趨勢(shì)看，長(zhǎng)周期下，資產(chǎn)證券化將成為房企資金的重要來(lái)源。 在前述CFO看來(lái)，去杠桿導(dǎo)致的房企融資受限，只是銀行體系的表外資金受限，傳統(tǒng)的開發(fā)貸存量還在。而受限的資金會(huì)被證券化取代，大量的社會(huì)資金將會(huì)涌入。 “未來(lái)任何資產(chǎn)都可以證券化，商業(yè)、物流、購(gòu)房尾款、保理等等；ABS、ABN、CMBS等等都可以做，資產(chǎn)方、負(fù)債方、權(quán)益方都可以切分去融資，形式很多。” 上述人士強(qiáng)調(diào)，證券化吸引社會(huì)資金，未來(lái)也將受到規(guī)范的監(jiān)督監(jiān)管。原來(lái)可能沒有很多標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在要制定標(biāo)準(zhǔn)，保證投資人的利益。 申萬(wàn)宏源研究報(bào)告顯示，去年我國(guó)企業(yè)ABS發(fā)行總量為8098億元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)717億元，占比8.9%；ABN發(fā)行總量為585億元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)158億，占比27%。 其中，房地產(chǎn)租賃成為證券化的主力。2017年是我國(guó)發(fā)展長(zhǎng)租公寓的元年，各大房企及銀行進(jìn)行了不同的租賃資產(chǎn)證券化創(chuàng)新嘗試。多項(xiàng)首次以長(zhǎng)租公寓為標(biāo)的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，包括租金收益權(quán)ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、按居貸以及信用貸。 截至今年2月，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已有8單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，總?cè)谫Y規(guī)模451億元。 其中不需要原始權(quán)益人出讓物業(yè)所有權(quán)的CMBS對(duì)于融資人而言，是一個(gè)非常好的降低融資成本、拉長(zhǎng)融資期限的途徑。 2017年12月1日，招商蛇口拿下全國(guó)首單儲(chǔ)架式長(zhǎng)租公寓CMBS，發(fā)行規(guī)模60億元；2018年1月26日，陽(yáng)光城“國(guó)金-西安陽(yáng)光天地資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（CMBS）發(fā)行，這是中國(guó)上市房企依托西北部城市底層物業(yè)發(fā)行的首單CMBS，發(fā)行規(guī)模8.4億元；3月26日，景瑞控股公告其北京抵押型長(zhǎng)租公寓CMBS專項(xiàng)計(jì)劃已獲批，擬發(fā)行規(guī)模為7.2億元。 除CMBS外，REITs作為政策最先鼓勵(lì)的方向發(fā)展也極其迅速。國(guó)泰君安報(bào)告認(rèn)為，REITs最先有望從租賃運(yùn)營(yíng)端取得突破。 去年10月以來(lái)，新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、旭輝領(lǐng)寓類REITs等相繼獲批。2月13日，越秀地產(chǎn)租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過。 2018年2月9日，深圳證券交易所發(fā)布《深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018~2020年）》，明確指出要大力發(fā)展公募REITs，國(guó)內(nèi)REITs格局或?qū)⒂瓉?lái)重大突破，資產(chǎn)證券化格局也將進(jìn)一步發(fā)展。 同策研究院總監(jiān)張宏偉預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)的基本面并未發(fā)生改變，2018年房企資金壓力會(huì)進(jìn)一步增大。而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，擴(kuò)大股權(quán)融資規(guī)模，降低杠桿比例將為市場(chǎng)注入新活力，滿足部分融資需求。 從全行業(yè)來(lái)看，中國(guó)恒大總裁夏海鈞指出，融資環(huán)境趨緊對(duì)小企業(yè)可能是嚴(yán)冬，但對(duì)大企業(yè)來(lái)說(shuō)是并購(gòu)良機(jī)。 如萬(wàn)科截至去年底凈負(fù)債率僅為8.8%，2018年投資會(huì)根據(jù)銷售回款、融資情況決定投資節(jié)奏，去尋找更多的項(xiàng)目并購(gòu)機(jī)會(huì)。
中海地產(chǎn)截至2017年末凈借貸比率為27.9%，資產(chǎn)負(fù)債率為57.6%，年末在手現(xiàn)金為港幣1040.5億元。2018年中海也將繼續(xù)關(guān)注土地市場(chǎng)和收并購(gòu)的機(jī)會(huì)。
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